Gli abusi edilizi, ancorché di lieve entità, possono impedire l'accesso al superbonus del 110%?

Cerchiamo di dare una risposta semplice e sintetica valutata secondo la diligenza del buon padre di famiglia.

Secondo la guida dell'agenzia delle entrate in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti per le detrazioni del Superbonus, ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto, prevista dall’articolo 121 del decreto Rilancio, è necessario richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo n. 241/1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF.

Il soggetto che rilascia il visto di conformità verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.

Per poter rilasciare tale visto di conformità, anche se non espressamente specificato, i soggetti incaricati dovranno tenere in debita considerazione l'articolo 49 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia) sulla base del quale gli interventi che risultano a vario titolo, non conformi ai titoli edilizi, non potranno beneficiare delle agevolazioni fiscali dello stato o enti pubblici.

Art 49 del dpr 380/01
1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

2. È fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla richiesta del certificato di agibilità, ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

3. Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.

4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Risulta pertanto evidente che prima del rilascio del visto di conformità, il commercialista incaricato, si adoperi per verificare tale condizione richiedendo a questo scopo una relazione di conformità ad un tecnico edile (architetto, ingegnere, ect) dalla quale risulti certificata la regolarità urbanistico edilizia dell'immobile. Nel caso venga riscontrata una difformità rispetto allo stato attuale, il tecnico dovrà provvedere a rendere conforme l'abuso attraverso la presentazione di una pratica di sanatoria edilizia, propedeutica alla redazione della relazione di conformità.

In merito, il nuovo decreto semplificazioni, ha aggiornato il D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia), concedendo, con l'articolo 34 bis, maggiori tolleranze costruttive e ampliando di fatto i casi che possono usufruire delle agevolazioni senza dover operare sanatorie di opere non perfettamente conformi.

Art. 34 -bis (Tolleranze costruttive) (articolo introdotto dal dl 76/2020).

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. 2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. 3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

A maggior tutela del contribuente c'è poi l'art. 50 del D.P.R. 380/01 che concede la possibilità di derogare dall'art. 49 attraverso la presentazione di una sanatoria successiva alla richiesta contributiva. Questa opzione può risultare però molto rischiosa anche in considerazione del fatto che, generalmente, le pratiche di sanatoria si caratterizzano per tempistiche molto lunghe, possono contemplare casi di abusi non sanabili o riguardare aspetti civilistici di non facile soluzione.

Il consiglio di Arklabs

Prima di iniziare il lungo iter per l'accesso al Super bonus sarebbe a nostro avviso opportuno far eseguire, da un tecnico competente in materia urbanistica ed edilizia, una semplice verifica preliminare di conformità edilizia e urbanistica, attraverso la quale decidere se e come procedere.

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